La respuesta corta
El arrendatario paga las reparaciones locativas —el deterioro ordinario por su uso: vidrios rotos, cerraduras, tejas o baldosas que se quiebran— y el arrendador paga las reparaciones necesarias no locativas, las que hacen falta para que el inmueble siga sirviendo: estructura, redes viejas, humedades por vetustez. La frontera la fija el artículo 1985 del Código Civil.
Hasta ahí, lo que ya habrá leído en otros sitios. El problema es que esa frase deja fuera tres cosas que en la práctica deciden la mayoría de los casos, y que casi nadie cuenta: que hay locativas que también paga el arrendador, que el contrato puede cambiar el reparto, y que sin acta de entrega la ley presume que usted recibió todo en buen estado. Vamos por partes, con los artículos en la mano.
Dos grupos de reparaciones, dos responsables
Todo el reparto sale de un solo artículo, y de su segunda frase, que suele quedarse sin leer.
“La obligación de mantener la cosa arrendada en buen estado consiste en hacer, durante el arriendo, todas las reparaciones necesarias, a excepción de las locativas, las cuales corresponden generalmente al arrendatario.”
Código Civil, artículo 1985
Esa es la parte que todo el mundo cita. Pero el artículo no termina ahí, y lo que sigue es lo que más veces le da la razón al arrendatario:
“Pero será obligado el arrendador aún a las reparaciones locativas, si los deterioros que las han hecho necesarias provinieron de fuerza mayor o caso fortuito, o de la mala calidad de la cosa arrendada. Las estipulaciones de los contratantes podrán modificar estas obligaciones.”
Código Civil, artículo 1985, incisos 2.º y 3.º
Dos consecuencias enormes. La primera: que un daño sea “locativo” por su naturaleza no basta para cobrárselo al inquilino; hay que mirar de dónde vino. La segunda: el reparto legal es supletorio. Si el contrato dice otra cosa, manda el contrato, con los límites que la Ley 820 impone en vivienda.
| Reparaciones locativas | Necesarias no locativas | |
|---|---|---|
| Quién paga | Arrendatario | Arrendador |
| Artículos | Código Civil 1998, 2028, 2029 y 2030 · Ley 820 de 2003, art. 9.º num. 2 | Código Civil 1985 y 1993 · Ley 820 de 2003, art. 8.º num. 2 |
| Qué cubre | El deterioro ordinario del uso. Devolver el inmueble en el estado en que lo recibió. | Lo que hace falta para que el inmueble siga sirviendo al fin del contrato: estructura, redes, vicios propios del bien. |
| Ejemplos de la propia norma | Rotura de cristales · descalabros de paredes o cercas · albañales y acequias · reponer tejas, ladrillos y piedras quebradas · mantener puertas, ventanas y cerraduras en estado de servicio · aseo de pozos, acequias y cañerías | La norma no los enumera. Se entienden aquí los arreglos que nacen de la vetustez, los defectos de construcción o el desgaste del propio inmueble. |
| La excepción que le da la vuelta | Fuerza mayor, caso fortuito, mala calidad del edificio, vetustez, naturaleza del suelo, defectos de construcción, y el tiempo y uso legítimos (arts. 1985 y 2028). En esos casos vuelven al arrendador. | Si el arrendatario las hizo necesarias por su culpa, las paga él (art. 1993). |
| Cómo se cobra | Lo asume directamente el arrendatario, o se descuenta del depósito al entregar. | Descuento de hasta el 30 % del canon por período, y derecho de retención (Ley 820, arts. 27 y 26). |
Normas consultadas el 20 de septiembre de 2026 en la Secretaría del Senado (Código Civil) y en el Gestor Normativo de la Función Pública (Ley 820 de 2003).
Qué son locativas, con la lista de la ley
El Código Civil no lo deja a la interpretación: da definición y da ejemplos.
“El arrendatario es obligado a las reparaciones locativas. Se entienden por reparaciones locativas las que según la costumbre del país son de cargo de los arrendatarios, y en general las de aquellas especies de deterioro que ordinariamente se producen por culpa del arrendatario o de sus dependientes, como descalabros de paredes o cercas, albañales y acequias, rotura de cristales, etc.”
Código Civil, artículo 1998
Y para casas y edificios, el artículo 2029 baja al detalle. Es la lista más concreta que existe en la norma colombiana:
- Conservar la integridad interior de paredes, techos, pavimentos y cañerías, reponiendo las piedras, ladrillos y tejas que se quiebren o se desencajen durante el arrendamiento.
- Reponer los cristales quebrados en ventanas, puertas y tabiques.
- Mantener en estado de servicio puertas, ventanas y cerraduras.
El artículo 2030 añade otra capa que suele olvidarse: mantener paredes, pavimentos y demás partes interiores “medianamente aseadas”, y mantener limpios pozos, acequias y cañerías. Y advierte que la negligencia grave en esto da derecho al arrendador a pedir indemnización y, en casos graves, a dar por terminado el arriendo.
Cuándo un daño “locativo” lo paga el arrendador
Es el artículo más útil para un inquilino y el que menos se desarrolla.
“Las reparaciones llamadas locativas a que es obligado el inquilino o arrendatario de casa, se reducen a mantener el edificio en el estado que lo recibió; pero no es responsable de los deterioros que provengan del tiempo y uso legítimos, o de fuerza mayor, o de caso fortuito, o de la mala calidad del edificio, por su vetustez, por la naturaleza del suelo, o por defectos de construcción.”
Código Civil, artículo 2028
Traducido a casos reales: si la tubería se rompió porque llevaba treinta años puesta, eso es vetustez. Si la baldosa se levantó porque el piso se asentó, eso es naturaleza del suelo. Si la humedad sube por el muro desde el sobrecimiento, eso es defecto de construcción. Si el vidrio se partió por un granizo, eso es caso fortuito. En los cuatro casos, la factura no es del inquilino, por más que el daño sea de los que la lista del 2029 llama locativos.
Lo que hay que probar
La discusión casi nunca es sobre la ley, sino sobre el origen del daño. Quien alega que viene de vetustez o de un defecto de construcción es quien debe poder mostrarlo: fotos, la edad de la instalación, el concepto de un técnico.
Por eso el diagnóstico importa
Un informe técnico que diga si la filtración viene de la cubierta o de un mal uso vale más en una discusión de arriendo que cualquier interpretación del contrato. Pídalo por escrito y con fotos.
Cómo se descuenta del arriendo: el 30 %
Esto no está en el Código Civil. Está en la Ley 820 de 2003.
Es el error de cita más repetido del tema: hay portales grandes que atribuyen el tope del 30 % al artículo 1993 del Código Civil. El 1993 dice que el arrendador debe reembolsar, pero no fija porcentaje ni mecanismo. El porcentaje está aquí:
“En el caso previsto en el artículo 1993 del Código Civil, salvo pacto en contrario entre las partes, el arrendatario podrá descontar el costo de las reparaciones del valor de la renta. Tales descuentos en ningún caso podrán exceder el treinta por ciento (30 %) del valor de la misma; si el costo total de las reparaciones indispensables no locativas excede dicho porcentaje, el arrendatario podrá efectuar descuentos periódicos hasta el treinta por ciento (30 %) del valor de la renta, hasta completar el costo total en que haya incurrido por dichas reparaciones.”
Ley 820 de 2003, artículo 27
Tres cosas de ese texto que conviene no pasar por alto. La primera, ese “salvo pacto en contrario”: si el contrato lo excluyó, no hay descuento automático. La segunda, que el 30 % no es un techo del gasto sino del descuento por período: si la reparación cuesta más, se sigue descontando mes a mes hasta completar. Y la tercera, que solo aplica a las indispensables no locativas; una cerradura que usted rompió no entra por aquí.
Y hay un respaldo más, para el final del contrato: el artículo 26 de la misma ley da derecho de retención. Si el arrendador debe indemnizar al arrendatario, este “no podrá ser privado del inmueble arrendado sin haber recibido el pago previo de la indemnización correspondiente o sin que se le hubiere asegurado debidamente el importe de ella”.
1. Avise por escrito, antes
El artículo 1993 condiciona el reembolso a que se haya dado noticia al arrendador “lo más pronto, para que las hiciese por su cuenta”. Un mensaje fechado, con la descripción y las fotos, es la prueba.
→ sin aviso, el reembolso se complica2. Deje que corra el plazo
La ley contempla que el arrendador “no trató de hacer oportunamente las reparaciones”. Dele un plazo razonable y déjelo documentado antes de contratar por su cuenta.
3. Cotice y facture a su nombre
Necesita acreditar el “costo razonable” y “probada la necesidad”. Una cotización previa y una factura con el detalle del trabajo hacen ese papel.
4. Descuente y deje constancia
Al pagar el canon, indique por escrito qué está descontando y con qué soporte. Sin ese rastro, el descuento se convierte en mora.
Sin acta de entrega, la ley presume que estaba bien
“Se entenderá que ha recibido el edificio en buen estado, bajo todos estos respectos, a menos que se pruebe lo contrario.”
Código Civil, artículo 2029, inciso final
Es una presunción legal, y juega en contra del arrendatario. Si al entregar el inmueble nadie levantó un acta con el estado de paredes, pisos, cañerías, vidrios y cerraduras, la ley asume que todo estaba en buen estado y cualquier daño posterior se le atribuye a usted. Desmontarlo después es posible, pero le toca probarlo.
Por eso el consejo más rentable de todo este artículo no es jurídico: al recibir un inmueble, haga un acta con fotos fechadas de cada espacio, incluidas las instalaciones que no se ven a simple vista. Diez minutos de cámara evitan la discusión completa dos años después.
En local comercial las reglas no son las mismas
La Ley 820 de 2003 regula, por su propio título, el arrendamiento de vivienda urbana. En un local comercial no aplica: ni su artículo 27 ni el tope del 30 %. Lo que rige ahí es el Código Civil —los mismos artículos 1985, 1993, 1998 y 2028, que hablan de “casas, almacenes u otros edificios”— junto con el Código de Comercio en lo suyo.
La consecuencia práctica es que en comercial hay mucha más libertad contractual, y es habitual que el contrato traslade al arrendatario arreglos que en vivienda serían del propietario. Si su caso es un local, empiece leyendo el contrato, no la ley.
Esto es información general, no asesoría jurídica. Los artículos citados están tomados de las fuentes oficiales en la fecha indicada, pero cada contrato y cada caso tienen sus particularidades. Para una decisión con consecuencias económicas, consulte a un abogado.
Quién hace el arreglo
Sabida la respuesta legal, queda la parte operativa: el diagnóstico por escrito y la factura que sirva de soporte.
Para una discusión de arriendo no sirve cualquier arreglo: hace falta un informe que diga de dónde viene el daño y una factura con el detalle del trabajo. Eso es lo que convierte una reparación en un soporte para el descuento del artículo 27.
En nuestra comparativa de empresas de reparaciones locativas en Bogotá están las que publican este servicio, con quién atiende propiedad horizontal, quién declara tiempo de respuesta y quién trabaja con contrato de mantenimiento. Si el origen está en la cubierta o en una humedad, conviene mirar además las de trabajo en alturas y impermeabilización.
¿Necesita el diagnóstico y la cotización? Cuéntenos el caso y lo derivamos a la empresa que corresponda según el tipo de daño.
Dudas habituales sobre reparaciones y arriendo
¿Qué son exactamente las reparaciones locativas?
El artículo 1998 del Código Civil las define como las que “según la costumbre del país son de cargo de los arrendatarios, y en general las de aquellas especies de deterioro que ordinariamente se producen por culpa del arrendatario o de sus dependientes”, y pone tres ejemplos: descalabros de paredes o cercas, albañales y acequias, y rotura de cristales. El artículo 2028 lo concreta para casas y edificios: se reducen a mantener el inmueble en el estado en que lo recibió.
¿Quién paga si la humedad viene de una filtración de la estructura?
El arrendador. El artículo 2028 excluye de la responsabilidad del arrendatario los deterioros que provengan “del tiempo y uso legítimos, o de fuerza mayor, o de caso fortuito, o de la mala calidad del edificio, por su vetustez, por la naturaleza del suelo, o por defectos de construcción”. Una filtración por una cubierta vieja o una tubería deteriorada por vetustez entra ahí.
¿El arrendatario puede descontar la reparación del arriendo?
Sí, en vivienda urbana y con límite. El artículo 27 de la Ley 820 de 2003 permite descontar el costo de las reparaciones indispensables no locativas del valor de la renta, sin exceder el 30 % del canon; si el costo es mayor, se descuenta un 30 % por período hasta completarlo. Ese artículo empieza diciendo “salvo pacto en contrario entre las partes”, así que el contrato puede haberlo excluido.
¿Hay que avisarle al arrendador antes de reparar?
Sí, y es la condición que más reembolsos hace perder. El artículo 1993 del Código Civil exige que el arrendatario “haya dado noticia al arrendador lo más pronto, para que las hiciese por su cuenta”. Si no pudo avisarse a tiempo, o si el arrendador no atendió oportunamente, se abona el costo razonable, pero “probada la necesidad”. Avise por escrito y guarde la constancia.
¿Y si no hicimos acta de entrega del inmueble?
Juega en contra del arrendatario. El artículo 2029 cierra con una presunción: “Se entenderá que ha recibido el edificio en buen estado, bajo todos estos respectos, a menos que se pruebe lo contrario”. Sin acta ni fotos de la entrega, la ley presume que todo estaba bien y el daño se atribuye al uso.
¿Aplica lo mismo en un local comercial?
No del todo. La Ley 820 de 2003 regula el arrendamiento de vivienda urbana, así que su artículo 27 y el tope del 30 % no rigen en local comercial. Ahí se aplican el Código Civil y el Código de Comercio, con mucha más libertad contractual: en la práctica manda lo que diga el contrato.
¿El contrato puede cambiar quién paga qué?
Sí, y es lo que más se pasa por alto. El artículo 1985 del Código Civil termina diciendo: “Las estipulaciones de los contratantes podrán modificar estas obligaciones”. En vivienda urbana la Ley 820 pone límites protectores, pero muchas cláusulas de reparto son válidas. Lea el contrato antes de discutir con la ley en la mano.
Fuentes
- Código Civil colombiano, artículos 1985, 1993, 1994, 1998, 2028, 2029 y 2030 (Libro Cuarto, Título XXVI). Consultado en el Régimen Legal de la Secretaría del Senado.
- Ley 820 de 2003, “por la cual se expide el régimen de arrendamiento de vivienda urbana y se dictan otras disposiciones”, artículos 8.º, 9.º, 26 y 27. Consultada en el Gestor Normativo del Departamento Administrativo de la Función Pública.
- Textos verificados el 20 de septiembre de 2026. Las citas entrecomilladas reproducen el texto de la norma.